法律Q&A

建物賃貸借の解約又は更新拒絶には「正当の事由」が必要とされています（借地借家法２８条）。借主側からみれば、「正当の事由」が認められる場合には立ち退かなければならないこととなります。
「正当の事由」の有無は、貸主及び借主が建物の使用を必要する事情を中心として、様々な事情を考慮して判断されますが、老朽化により直ちに「正当の事由」が認められるわけではありません。
　建物の老朽化は「正当の事由」を肯定する要素として考慮され、建物の老朽化がひどい場合には「正当の事由」が認められやすくなります。他方で、老朽化が一定程度進んでいたとしても、多額の費用（裁判例では修理額、賃料額、公租公課額等を考慮していると考えられます）を要することなく建物を修繕可能な場合には「正当の事由」は認められにくくなります。

　また、「正当の事由」を補完する要素として、立退料の支払いが上げられます。「正当の事由」を認めてもらうために貸主が立退料の支払いを提案することもありますし，借主の側で退去に応じる代わりに立退料を要求することは十分に考えられます。
　老朽化を主たる要素として「正当の事由」を認めている裁判例には、貸主が立退料を支払うことを補完要素として「正当の事由」を認めているものもありますので（東京高判H3.7.16判タ779号272頁、東京高判H12.3.23判タ1037号226頁参照）、老朽化が原因で立ち退きを求められている場合でも立退料がもらえる可能性はあります。